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亞洲最大購物中心再度爛尾

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-23 10:04:33 [收藏]


    　　原上海成城購物廣場實業發展有限公司策劃部高級經理張遠(化名)一直盤算著做好成城購物廣場能賺到多少錢。一年來，他每天都在虹淞大廈7樓的辦公室里等待老板的指令，盼望對面的成城購物廣場開工的日子。

    但是，原本美好的愿望突然變成了殘酷的現實。“我們的項目停工了，公司的運營出現了問題。”如今張遠已經辭職，他覺得在那里呆下去不會再有盼頭。

    上海成城購物廣場，原名為虹橋購物樂園，號稱亞洲最大的購物中心。該項目位于上海市閔行區吳中路、虹井路口，占地8萬平方米，總建筑面積達到40萬平方米。今年年初，香港勝南實業公司和上海虹西實業公司聯合啟動了這個項目，當時預計2010年全面開業。

    然而，這個隨著香港勝南實業公司2007年年底接盤而擺脫“爛尾”命運的項目，在不到一年時間已再度爛尾。

    二度爛尾

    2007年年底，香港勝南實業有限公司和上海虹西實業公司(原虹橋購物樂園的土地擁有者)聯手成立上海成城購物廣場實業發展有限公司，并召開新聞發布會宣稱項目于2008年年初復工。

    據記者調查，香港勝南實業此前并沒有在上海投資開發任何大型商業項目，其背景也頗為神秘。

    但據張遠透露，直到今年8月份，該項目也還沒有復工的跡象，只是看到工地上幾個工人在例行日常維護工作。“當時我們得到消息說，項目的資金已經到位，但由于一系列手續問題，公司在和閔行區政府進行交涉，復工時間預計推遲到今年年底。”

    然而，直到今年12月，項目依然沒有復工的跡象。而張元從公司內部獲得消息，“項目又停工了”，這令他失望至極。

    據一位消息人士透露，成城購物中心遲遲沒有開工，緣于兩個方面的問題：一是該項目用地性質原為倉儲和綠地，并非經營性用地，開發商與閔行區政府屢次交涉未果；二是項目規模過大，且一律為租賃物業，沒有銷售產品可以回籠資金，加上遭遇金融風暴，啟動資金和運營成本成為一個巨大難題。

    另有業內人士透露，項目的問題還在于靠近虹橋機場。由于機場對周邊建筑物有限高的規定，原本項目規劃的高檔酒店和商務公寓如今都被撤銷，這進一步加大了投資方的資金壓力。

    事實上，上海成城購物廣場已經是兩度爛尾。2001年9月1日，上海建工(集團)總公司與港虹實業、虹西實業簽訂《建設工程承包合同》，簽約承建虹橋購物樂園的工程，并于2002年開始動工。

    根據當時的規劃，虹橋購物樂園首期項目建筑面積達33萬平方米，總投資金額15億元。而隨后規劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務公寓，還有與購物中心配套的物流中心等設施，把購物中心實體和網上購物、物流配送結合起來。

    然而好景不長，在虹橋購物樂園完成部分框架結構時，由于資金鏈等問題，這個當年號稱亞洲第一Mall的工程于2003年意外停工。

    債務重重

    據公開資料顯示，上海成城購物中心總投資為15億~16億元，但業內均認為這筆資金對于該項目的規模而言是杯水車薪。“特別是項目后續裝修、配套成本以及日后管理的成本較高，啟動這個項目的資金起碼要30億元左右。”一位業內人士說。

    然而，該項目本身便債務重重，這也使得投資方舉步維艱。當初，香港勝南實業有限公司收購該項目資產時，便承接了一切債務。

    2004年年初，按照國務院辦公廳《關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》和上海市政府《上海市清理解決建設工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工(集團)總公司向上海市清欠辦申報了該工程拖欠工程款的實際情況。

    據悉，虹橋購物樂園投資方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500萬元”的承諾。

    2006年12月29日，在上述承諾成為一紙空文的情況下，上海建工(集團)總公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，要求港虹實業和虹西實業兩家公司支付所欠工程款并賠償損失。最終，法院凍結了港虹實業及虹西實業共計3億多元的資產。

    2007年3月23日，上海第一中級人民法院作出一審判決，裁定港虹實業和虹西實業向建工集團支付地下部分工程款1200萬元及利息，港虹實業向建工集團支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2億多元及利息。此外，港虹實業還要向建工集團支付停工損失費1100萬元，而虹西實業則需承擔連帶責任。

    粗略計算，港虹實業和虹西實業需向建工集團支付工程款及賠償經濟損失共計1.47億元左右。

    對此判決被告方表示不服，并向上海市高級人民法院提出上訴。2007年9月25日，上海市高級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

    前景堪憂

    據一位建筑工程師對記者分析，虹橋購物樂園已經停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其鋼筋結構就無法繼續使用。因此，虹橋購物樂園的鋼筋混凝土框架肯定要拆除重建。

    這也意味著，二度爛尾的這個項目，如果有下家接手，必須拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新開工，但這樣啟動成本又將增大。

    根據2002年的公開資料，虹橋購物樂園擬建成一個亞洲地區規模最大、功能齊全的大型購物中心(Shopping Mall)，而且要在購物環境、管理水平及服務內容方面均成為世界一流的大型購物中心。

    “但是項目具有先天缺陷，這導致它無法實現設定的目標。”有業內人士指出，一是區域消費能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無法支持如此之大的購物中心；二是交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環區域，“在傳統上海市民眼里，高檔的購物中心應該處于市中心區位”。

    仲量聯行中國區董事陳立民表示，上海成城購物中心的項目規模過大，相當于再建造兩個正大廣場，而且都為租賃物業，這對開發商的資金要求太高。目前，閔行吳中路道路較長，進出較為困難，“除非和當地的規劃部門進行溝通，否則短期內很難再度啟動”。

    雖然業內均認為該項目在短期內無法重新啟動，但陳立民依然長期看好。他表示，目前上海-大型購物中心并不多，“如果能夠投入資金解決項目一些硬件問題，重新啟動的希望依然較大。”

    然而，大環境的低迷令項目的前景更加不樂觀。有業內人士表示，目前上海房地產市場資金匱乏，并不是每個項目都能夠盤活，“爛尾樓的比例正在增加”。

    對于明年的行情，陳立民表示，就整個商業地產市場而言依然樂觀，但需求方面并不樂觀。“特別是金融危機的影響，會使得人們的消費能力進一步萎縮，這勢必影響到整個上海商業地產市場的走勢。”




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