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我國住宅短壽的根源

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-23 10:05:50 [收藏]
　　隨著改革開放的不斷推進及深入，城鄉民眾人均居住面積正逐年增長，但是住宅的質量及居住人性化程度并沒有相應提高，甚至出現了城市房價巨幅飆升而住宅質量大幅下降的現象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美

    　　隨著改革開放的不斷推進及深入，城鄉民眾人均居住面積正逐年增長，但是住宅的質量及居住人性化程度并沒有相應提高，甚至出現了城市房價巨幅飆升而住宅質量大幅下降的現象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美國住宅房屋平均使用年限55年相比，中國住宅平均使用年限過短的現象十分突出。住宅平均使用年限過于短少已經成為一個不容回避的經濟社會問題。

    　　第一，城鎮普遍存在且日趨嚴重的中國住宅平均使用年限過短的現象。住宅社區規劃的不合理及綠色居住概念的缺少、住宅設計的先天缺陷及建筑的粗糙，導致中國絕大多數住宅每隔8年~10年就過時；住宅過時，不僅刺激有一定經濟支付能力的居民不斷購買所謂“更好的房子”,而且也刺激地方政府不斷進行城市拆遷。無論是北京、上海、杭州等大城市，還是合肥、濟南、鄭州等中等城市，大量建成8年~10年的房子。

    　　第二，住宅使用年限過短加大了民眾所承擔的經濟成本并導致自然資源浪費。住宅使用年限直接影響著一個人一生買房所承擔的經濟成本，住宅使用年限越長，民眾一生中買房所承擔的經濟成本越小，住宅使用年限越短，民眾一生中買房所承擔的經濟成本越大。在中國大中小城市普遍存在的拆遷現象，似乎更能充分說明住宅使用年限與民眾所承擔經濟成本的關系。

    　　據不完全的抽樣調查顯示：北京、上海、天津等大城市在過去5年的拆遷房中，有近51.7%%的房子壽命不足25年。這些壽命不足25年的房子，無論是房改房也罷，還是私房也罷，只要被拆遷就會加大這些業主的經濟成本。除了城市以外，農村居民住宅使用年限更短。山東、河南兩省的抽樣調查顯示，農村住宅平均壽命約為18年，在許多農村地區，建新房已成為家庭負擔最重的一項經濟成本。

    　　中國住宅平均使用年限過短的直接原因，是住宅規劃、設計、建設環節存在缺陷。但是，住宅規劃、設計、建設缺陷背后還存在的一個重要問題就是，宅基地的土地制度問題。改變宅基地70年土地使用權的現狀，以住宅土地所有權替代使用權，可以為延長中國住宅平均使用年限奠定土地產權制度基礎。

    　　城市土地國家所有與農村土地集體所有，是建國以來所形成的基本土地制度框架，宅基地的土地制度改革必須實行城鄉分類改革。其一，城市宅基地的土地使用權有條件地轉變為土地所有權，條件為城市商品房的住宅業主連續住滿15年或25年；其二，農村宅基地的土地使用權無條件地轉為土地所有權，也就是農村住宅的業主無償獲得宅基地的土地所有權。城鄉宅基地分類改革，把宅基地所有權有條件或無償賦予住宅業主，僅僅是奠定了實施“一百年甚至兩百年住宅”建設計劃的土地產權制度基礎。“一百年甚至兩百年住宅”可以稱為綠色長壽住宅，其建造成本要高于一般住宅。因此，需要其他配套政策支持，引導公眾認同并選擇綠色長壽住宅。第一，出臺支持綠色長壽住宅的財政補貼及稅收優惠政策；第二，把住宅的綠色系數與壽命系數引入到商品房的價格機制中；第三，鼓勵設計與建設幾百年不過時而且有質量保障的住宅。應在宅基地產權制度改革的基礎上，鼓勵設計師設計幾百年不過時的住宅，鼓勵建筑商建設幾百年不倒的房子。這些幾百年不過時及不倒的住宅房屋，既是中國改革開放國力提升的見證載體，也是向后人傳承文化的歷史載體。

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